Precauciones al arrendar un local comercial

Precauciones al arrendar un local comercial

En qué consiste el contrato de arrendamiento de local comercial en propiedad horizontal.

El contrato de arrendamiento, en general, es aquel por el cual el propietario cede a favor del arrendatario, el uso y goce de una cosa.

En este caso un local comercial que se ubica dentro de una propiedad horizontal, llámese edificio, centro comercial, centro empresarial o cualquiera similar.

Para evitar dudas, aclaremos de una vez:

  • Arrendador: El dueño del inmueble.
  • Arrendatario: El inquilino, el que toma en arriendo.

Riesgos para EL ARRENDADOR:

Si Usted es dueño de un local comercial que va a arrendar, debe saber que existen varios riesgos, conózcalos y prevenga situaciones incómodas y/o costosas:

  • Que el arrendatario no pague el valor acordado por el arrendamiento.

Este es el mas común de los problemas que se presentan, y lastimosamente, a pesar de todas las previsiones que podamos tomar, no hay nadie exento de tener este percance, las precauciones ayudan a minimizar los riesgos.

  • Que el arrendatario obtenga cualquier clase de créditos para ser cobrados en las facturas de servicios públicos.

No es una práctica muy común, pero hay personas que lo hacen. Conviene tomar medidas al respecto. Por medio de los servicios públicos se pueden adquirir créditos de electrodomésticos o inclusive tarjetas de crédito respaldadas en las facturas de servicios, especialmente energía.

  • Que el arrendatario o sus clientes entre conflictos con los demás arrendatarios, propietarios o consejo de administración, causando multas con cargo al local.

Son diversas las posibilidades que un arrendatario o sus clientes, incurra en faltas contra el reglamento de la copropiedad; infracciones de aquellas que ocasionan multas que los propietarios deben pagar.

  • Que el arrendatario realice actividades delictivas que pongan en riesgo la propiedad del inmueble, como por ejemplo narcotráfico y terrorismo.

En realidad es un tema de cuidado: el desarrollo de ciertas actividades delictivas conlleva, además de cárcel para los infractores penales, extinción del dominio del bien donde se desarrolla el delito.

Eso quiere decir que el propietario del inmueble puede ser puesto a hacer diligencias tediosas para explicar que no tiene que ver en las actividades delictivas, y seguramente, si ha tomado medidas previas, no tendrá mayor inconveniente.

  • El arrendatario no paga los servicios públicos y resulta en facturas por valores desmesurados.

Es común que algunos arrendatarios entreguen el local y posteriormente lleguen facturas por altos valores, por eso, en el contrato debe quedar claro el tema, para que aún después de entregado el local, los servicios serán cubiertos por el arrendatario.

Imaginemos una industria en el local de aquellas que consume altos valores en energía o en acueducto y alcantarillado, tedioso sería tener que pagar millones de pesos en esos servicios por no hacer buena previsión.

  • Que el arrendatario demande al arrendador porque al desocupar, el local fue arrendado para actividad similar a la que realizaba el arrendatario.

Es una posibilidad, en el mundo de los contratos puede suceder que el arrendatario exija prima por su local, recordemos que las disposiciones contrarias que contenga el contrato son nulas, por disposición expresa del código de comercio.

  • Que una empresa criminal tome su local en arrendamiento con el propósito de hacer transacciones ficticias.

Este aspecto merece atención especial, como quiera que existen empresas criminales dedicadas a tomar inmuebles en arriendo, obtener toda la información del propietario y luego simular que el propietario hace promesas de venta del inmueble.

Es importante que sepa que la información del propietario es relativamente fácil de conseguir.

Este tipo de operación ilícita no tendría efecto jurídico, pero puede poner en aprietos al verdadero propietario del inmueble, especialmente si el comprador estafado toma posesión.

Recomendaciones y precauciones:

  • Realice autenticación del contrato de arrendamiento en notaría, con sistema de biometría, que permitirá identificar que el arrendatario es quien dice ser.
  • Estudie detenidamente al arrendatario, realice un formato de solicitud de arrendamiento que le permita conocerlo previamente, antes de tomar la decisión de arrendamiento.

  • Exija un coarrendatario con capacidad de pago real; en el contrato especifique las responsabilidades de los arrendatarios.

  • Preferiblemente contrate una empresa de abogados o investigadores que verifiquen en su totalidad la información aportada en la solicitud de arrendamiento, recuerde que los avivatos siempre se las arreglan para hacer que las cosas parezcan lo que no son.

  • Cuando realice el contrato, elabore una carta dirigida a cada una de las empresas de servicios públicos, informado que el local está arrendado, solicitando que no se carguen facturas o cobros sin consentimiento expreso del propietario del inmueble, adjunte copia del contrato.

  • De vez en cuando haga uso de su derecho de vigilancia a las actividades que se realizan en el inmueble, sepa que la venta de alucinogenos, narcoticos o de cualquier otra naturaleza similar, así como actividades de terrorismo y contrabando, son causa de extinción de dominio. Así que haga monitoreo a las actividades de su arrendatario; si observa cosas irregulares, denuncie inmediatamente y solicite la restitución del inmueble.

  • SE SUGIERE, que el valor de la administración quede incluido en el valor del arrendamiento y que sea EL ARRENDADOR quien pague ese concepto, de esa forma evita inconvenientes. 

  • Tome las previsiones atinentes a los riesgos para EL ARRENDADOR, al momento de diligenciar el contrato, evite problemas.

DERECHOS DEL ARRENDATARIO

El arrendador debe tener presente que cuando el arrendatario cumple dos años o más en el mismo local, le asisten unos derechos, frente a la posibilidad que tiene el arrendador de pedir el local.

Estas limitaciones a los derechos del arrendador, nacen cuando el arrendatario lleva por lo menos dos años consecutivos en el inmueble con un mismo establecimiento de comercio. Eso le otorga el derecho a la renovación del contrato al momento de vencimiento, excepto en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Aviso previo al arrendatario

Tenga presente también, que en casos como los descritos, debe avisar al arrendatario con SEIS MESES de anticipación. Y que si decide volver a arrendar el local, después de hechas las reparaciones, deberá llamar al antiguo arrendatario para darle la primera opción de tomar nuevamente el local.

El propietario debe informar al comerciante, por lo menos con SESENTA DÍAS de anticipación, la fecha en que puede entregar el local, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de TREINTA DIAS de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, dice la ley, que deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.

Consecuencias de infringir esta disposición de aviso previo

Igualmente, debe saber que cualquier arrendatario estaría feliz de presentar una demanda en su contra por esas circunstancias, que la demanda se inscribe en el folio de matrícula inmobiliaria del predio, impidiendo su comercialización y que en la demanda se pueden pedir perjuicios por daño emergente y lucro cesante.

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